09.09.2023 – Mieterstrommodell, Dachflächenvermietung oder PPA: die Möglichkeiten für Immobilieneigentümer ihr Dach zu bewirtschaften sind vielfältig. Doch wo liegen die Unterschiede und welche Vor- und Nachteile haben die jeweiligen Modelle?

Mieterstrom in Berlin Mitte. Foto: Solarize Energy Solutions GmbH

Baden-Württemberg und Bayern haben bei der PV-Pflicht für Nichtwohngebäude den Anfang gemacht, weitere Bundesländer wollen nachziehen. Gleichzeitig fallen die ersten PV-Anlagen aus der EEG-Vergütung. Wie können Betreiber von Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien vor diesem Hintergrund PV-Strom profitabel erzeugen und vertreiben? Welche Vertriebsmodelle gibt es und wie unterscheiden sie sich? Und wie können die diversen (steuer-)rechtlichen Stolpersteine umgangen werden?

Bei der Beantwortung dieser und weiterer Fragen rund um das Thema PV-Vermarktung will die Solarize Energy Solutions GmbH mit Sitz in Stuttgart und Berlin PV-Betreiber unterstützen. Dafür bietet der Dienstleister eine innovative SaaS-Lösung an, mit der der nachhaltig erzeugte Solarstrom effizient geliefert, bilanziert und abgerechnet werden kann. „Zudem kann auch die Abrechnung von Reststrom automatisiert über unsere Software erfolgen“, berichtet Frederik Pfisterer, einer der Gründer und Geschäftsführer von Solarize. „Unser Leistungsportfolio beinhaltet dafür alle Projektschritte, von der Planung der PV-Anlagen bis zur Abrechnung der einzelnen Verbräuche. Optional bieten wir unseren Kunden darüber hinaus ein maßgeschneidertes Angebot für die Einrichtung der PV-Anlage inklusive Wirtschaftlichkeitsanalyse, Beratung bei der Wahl des geeigneten Betreibermodells und Messkonzepts sowie ein ganzheitliches Projektmanagement, von der Planung der PV-Anlagen bis zur Abrechnung der einzelnen Verbräuche, an.“

Mieterstrom: Gewerbesteuer im Blick haben

Blickt man auf mögliche Vertriebsmodelle für lokal erzeugten Solarstrom, stechen die sogenannten Mieterstrommodelle heraus. Dabei wird den gewerblichen Mietern vor Ort in der Regel sowohl der in einem Areal erzeugte PV-Strom als auch der Reststrom direkt gegen ein Entgelt bereitgestellt. Mieter können im Rahmen ihrer Wahlfreiheit entscheiden, ob sie am Mieterstrommodell teilnehmen oder ihren Strom weiterhin von externen Anbietern beziehen möchten. Da die Netzentgelte für direkt verbrauchten PV-Strom entfallen, ist der Mieterstrom in der Regel günstiger als Netzstrom. Zumal sich im Gewerbe durch die Zeitgleichheit von Produktion und Verbrauch oftmals hohe Eigenverbrauchsquoten realisieren lassen. Sollte dennoch mehr Strom produziert worden sein als benötigt wird, werden überschüssige Strommengen bei einer Anlagengröße ab 100 kWp in der Direktvermarktung in das Stromnetz eingespeist.

Ein Wermutstropfen für viele Unternehmen kann jedoch in der erweiterten Gewerbesteuerkürzung liegen. „Da der Verkauf von Solarstrom eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit darstellt, kann dies möglicherweise nicht im selben Unternehmen wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien ausgeführt werden“, berichtet Frederik

Pfisterer. Zwar gäbe es eine sogenannte Schmutzgrenze, die den Stromverkauf toleriert, solange der Anteil der Einnahmen dadurch nicht mehr als zehn Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmacht. „Um in jedem Fall rechtssicher zu sein, gründen unsere Kunden in der Regel eine Betreibergesellschaft zur Verwaltung des Mieterstrommodells. Über diese werden die Stromlieferverträge mit den Mietern abgeschlossen und das Solargeschäft wird klar vom Immobilienportfolio getrennt“, führt der Solarize-Geschäftsführer aus.

Die Solarize Software macht das Management von Kundenanlagen auf Mehrparteien-Immobilien einfach und komfortabel. Die Plattform bietet alle wichtigen Informationen auf einen Klick: Zähler, Mieter, Verträge, Analysen sowie viertelstündige Strombilanzen. Grafik: Solarize Energy Solutions GmbH

Dachpacht als rechtssichere Alternative

Da jedoch nicht alle Immobiliengesellschaften berechtigt oder gewillt sind, eine Schwestergesellschaft eigens für das Mieterstrom-Geschäft auszugründen, müssen Alternativen geschaffen werden. Eine gängige Methode ist dabei etwa die Verpachtung der Dächer, beispielsweise an Stadtwerke und andere Betreibergesellschaften, die dann wiederum selbst ein Mieterstrommodell anbieten können. Frederik Pfisterer dazu: „Zwar fällt beim Dachpachtmodell der wirtschaftliche Nutzen im Vergleich zum direkten Mieterstrommodell geringer aus, jedoch profitieren die Mieter auch in diesem Szenario von den stabil niedrigeren Strompreisen und bislang ungenutzte Dachflächen kommen der dezentralen Energieerzeugung zugute.“ Ob die Verpachtung grundsätzlich wirtschaftlich sein kann, müsse jedoch im Einzelfall genau analysiert werden.

Verlässliches Stromlieferverhältnis durch PPA

Eine weitere Möglichkeit zur PV-Vermarktung findet sich im Rahmen von Power Purchase Agreements (PPAs), also langfristige Stromversorgungsverträge. Dabei schließen Anlagenbetreiber entweder einen Stromliefervertrag mit den zu beliefernden Unternehmen oder mit einem Stromhändler ab, der dann den Strom an die Verbraucher weiterverkauft.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Offsite-PPAs (Stromversorgung außerhalb des Standorts) und Onsite-PPA (Stromversorgung direkt vor Ort). Bei klassischen Offsite-PPA wird Strom über einen fest definierten Zeitraum – in der Regel bis zu fünf Jahren – zu einem festen Preis über die Einspeisung ins Stromnetz an einen Vertragspartner geliefert. „Off-Site-PPAs erfordern eine intensive Vorbereitung und erzeugen hohe Kosten bei der Initialisierung, zum Beispiel für das Einbeziehen eines Bilanzkreismanagers. Das ist besonders für ausgeförderte Anlagen attraktiv, weil sie dadurch über die Spot-Direktvermarktung hinaus Planungssicherheit erhalten“, betont Frederik Pfisterer. Laut Solarize würde sich der Aufwand für die Projektinitalisierung ab einer Anlagengröße von 300 kWp amortisieren.

Beim Onsite-PPA wird nur PV-Strom ohne Reststrom an einen oder mehrere Mieter vor Ort geliefert. Während das Modell für Gebäude mit einem einzelnen Mieter bereits länger möglich ist, wird es nun auch für mehrere Mieter im Rahmen der PV-Strategie der Bundesregierung als sogenannte „gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ möglich gemacht. Der Anlagenbetreiber stellt den erzeugten Solarstrom dabei lokalen Verbrauchern innerhalb eines Hausanschlusses direkt zur Verfügung. Solarize-Geschäftsführer Frederik Pfisterer dazu: „Das Onsite-PPA ist für alle Seiten ein attraktives Modell, weil keine Netzentgelte anfallen und der vor Ort erzeugte Strom dadurch, genau wie im klassischen Mieterstrommodell, besonders günstig beziehungsweise margenstark ist. Zudem ist der Anlagenbetreiber, anders als im klassischen Mieterstrommodell, nicht für die Reststromlieferung verantwortlich.“

Das Onsite-PPA-Modell bietet sich damit insbesondere dann an, wenn Mieter aufgrund bereits bestehender Rahmenstromverträge kein Interesse an einer Vollstromversorgung haben. „Darüber hinaus sehen wir eine mögliche Wirtschaftlichkeit im Rahmen von Onsite-PPAs bereits ab einer Anlagengröße von 100 kWp beziehungsweise ab 600 Quadratmetern nutzbarer Dachfläche“, resümiert Frederik Pfisterer. (jr)

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